大家好，我是椰子灰，一枚国家注册建筑师。

椰子看房正式上线了~我们团队将定期发布帝都小区测评，有新小区、也有二手房小区。

我们重点关注帝都新房、改善型二手房小区，从建筑师的角度为大家带来专业、理性、深度测评。

东叁金茂府：均价12万/平米（2021年4月），精装修交付。

2020年5月，北京土拍市场发生了一件全地产行业瞩目的事件，位于东南三环的分钟寺地块火热成交，合生创展一举拿下三个地块。

虽然在发展滞后的北京南部地区，但毕竟这块地属于三环，天生十分金贵。之后合生引进金茂、世茂联合操盘，于是有了今天的分钟寺三个豪宅楼盘——合生·东叁金茂府、世茂天誉、合生缦云。

今天我们就从建筑师的角度，好好分析下东叁金茂府值不值得买。

一、首先，我们分析分析东叁金茂府区域位置

东叁金茂府坐落于北京的东南三环半的分钟寺区域，行政区域属于丰台区。分钟寺泛指东南三环以南、东南四环以北、京沪高速以西、成寿寺路以东围合成的区域。

区域人文环境：分钟寺在2015年之前是北京有名的广告牌设计制作一条龙村，2016年左右疏解完毕后成为一片废墟。分钟寺区域的北侧，三环路以内，是方庄最高档的小区——首开璞瑅（均价9万/平米）。东侧是十里河建材批发市场板块（有疏解的预期，但没疏解的风声）。西侧是成寿寺板块，区域都是2000——2010年的刚需住宅、回迁房、保障房，整体品质一般。

至于学校，方庄的北京四中璞瑅学校曾经被寄以厚望，但如今也不过如此，丰台出一所好学校太难了。分钟寺地区商业一直不高端，区域内仅有新城广场，餐饮人均消费50元的档次的商场，远远配不上豪宅的商业配套。

若讲区域人文环境，这片没有；但现存建筑量不到30%，整体开发后未来可期。

区域自然环境：椰子灰认为，小区周边2公里内的公园才是属于小区的“公园配套”。如果公园超过自己家小区2公里，试想，来回步行五公里才能到公园，这种日常健身方式真的是可以但没必要，也坚持不下来。

东叁金茂府的一大卖点是“CBD的国际生态区”，理由是东侧沿着京沪高速有一道45万平米的“城市林海”。45万平不算大，奥森南北园680万平，天坛公园270万平，朝阳公园290万平，45万平的“城市林海”撑不起“国际生态区”这几个字。况且这林海是北京通风廊道之一，且并没有公园的规划，只是一片树林子而已。

区块内配套一个3.5万平的运动公园，在合生缦云附近。有总比没有强，3.5万平的规模算是中等社区配套的公园，规模上差强人意。区域的自然环境，还是得靠小区内部自行创造。

区域交通：临近三环路、临近地铁10号线分钟寺站，这是东叁金茂府交通无以比拟的优势。出门开车上三环，不堵车的情况下全程7公里、10分钟到国贸核心区，又近又顺。地铁10号线最多15分钟到国贸站。

但是，熟悉东南三环的人都知道，这7公里路，早高峰全程都是堵点，晚高峰双井桥是个大堵点，加上桥下调个头，走一个小时都是正常的。近地铁10号线是真香，全北京去哪都方便。

二、其次，我们掰扯掰扯东叁金茂府的产品

容积率2.8，占地面积：38400平，建筑面积地上107000+地下57000， 15栋楼、685户，可以看出是个中等规模的小区，又分为南北两区，这种规模不会因为过大而管理水准下降，也不会因为过小而失去人气。

车位配比：1:1.3，总计853个，但作为金茂高端“府”系产品，略显低。毕竟刚需小区1:1.2的车位配比，也常常一“位”难求。

产品形态：12—25层小高层、高层，均为两梯两户。户型有122平三居，145平、175平、195平四居。12层的小高层居住品质肯定是更好。25层的高层，在高峰期呼叫电梯会等待。

社区规划：

分为南北区，600米三环，2公里京沪高速。125平户型在北区2#、3#、4#楼，145平户型在2#、4#、5#，以及1#、6#楼的西端，175平米户型在25层高层楼的东端。

高层视野较好，但因为所在的分钟寺板块在国贸CBD的南侧，而客厅也朝南，所以从客厅望去的南向视野并不是国际都市繁华。即使北望CBD，也要隔过潘家园、劲松的老旧房子远眺。东向视野，近处十里河杂乱无章的城中村可能体验感更差。创造视角远眺城市群是豪宅一贯手法，有钱人都有“君临天下”美好愿望，但东叁金茂府的视野差强人意。

社区周边新建小学、幼儿园，社区医院、社区活动中心等公共配套，临近三环建设大型高端购物中心。但疏解中心城区多年的北京，政府再次批准四环内建设大型购物中心，其难度肯定不小。

建筑立面：

立面是汲取自中国古典建筑“斗拱昂尖”的建筑符号，整体比较舒展轩昂。材质为石材+铝板立面，也是近几年豪宅普通采用的立面材料，保温、防渗透效果好，可以保证建筑未来十年依旧看起来像新的一样，对房产有一定的保值作用。

三、第三，我们说说户型

户型：122平三居、145平四居都是比较“经济”的户型，175平四居、195平四居舒适度要提高不少。在金茂府系产品中，122平三居、145平四居也比较少见，但也可以实现很多人“相对低总价”入住金茂府的愿望。

122平小三居：南北通透、三面宽、全明格局，相对独立的餐厅，客卫三分离。缺点也有：客厅3.9米面宽居住感不会特别舒适；入户门内没有独立玄关；厨房2米的进深局促。

145平四居：总面宽11米，客厅4.2米面宽舒适感尚可；入户门内没有独立玄关，外界与室内有对视，且入户动线被餐厅桌椅遮挡；每层客厅因为楼上的阳台，可能会影响采光；南侧次卧离卫生间较远，且穿过家具较多的区域，可能不太适合作为需要起夜的长辈卧室。

175平四居：户型设计理念在于两面采光的端客厅设计。作为全家交流的核心，客厅视野更通透、明朗，舒适感大大提升。 这也是近期高端住宅的常用的设计理念。这种格局的缺点就是必然有卧室临近入户门的情况。入户有一个相对独立、容量足够的玄关也会提升舒适性，归家后外衣可以直接挂取在玄关内。这个户型最大的缺点是作为大户型，缺少独立的衣帽间。

195平四居：东叁金茂府其他三个户型或多或少都有缺点，但这些缺点都在195平四居里大部分规避掉了，独立餐厅、东西厨、主卧独立衣帽间都是豪宅的标配。但实际上，再豪的豪宅终归是要容纳鸡毛蒜皮的生活，面积达到195平却没有独立的洗衣间、北向晾晒阳台，生活也会有诸多不便。

四、最后，我们总结总结东叁金茂府的价值点和短板

价值点：

1、品牌价值：金茂的认可度非常高，椰子灰也有认识广渠金茂府、亦庄金茂府业主的粉丝，对金茂府系产品赞不绝口。实际上，东叁金茂府目前签约的顾客，也有很多初代金茂府业主的孩子。

2、科技住宅：尽管所有的豪宅都打造自己是科技宅，但实际上科技产品不是简单的堆砌，而是对科技恰到好处的应用、后期的维护。椰子灰认为东叁金茂府最大的科技亮点就是毛细管空调。毛细管空调可以做到室内温度常年保持在舒适温度，而人体感受不到空调风。其实很多高端住宅也配有毛细管空调，比如大苑海淀府、合生缦云。但只有金茂府对毛细管空调安装有一套完成的设计施工标准，且建有监控中心。

3、交通价值：三环周边，临近地铁。

短板：

1、区域短板：北京难有纯粹的豪宅区。虽然分钟寺区域整体开发、高标准建设，未来可期，但整体淹没在十里河、成寿寺较为落后的地区之中，品质很难不被影响。

2、学区：一般金茂府会配套优质的名校分校，但放在整体教育水平不高的丰台，也难大有作为。十年前不少人对北京四中璞瑅学校寄予厚望，并将学校的期望体现在首开璞瑅小区一路走高的房价，但如今也因四中璞瑅学校没有达到预期，而在本轮房价上涨中乏力。

购买建议：

东叁金茂府适合国贸、三元桥、亦庄、东单区域工作通勤家庭；品质改善且不考虑学区家庭；低总价却对居住品质有极大需求的家庭。

椰子看房，建筑师专业踩盘分析，聚焦帝都新房及改善二手房，给你最具价值的分析。